Ако действителното пространство на купения недвижим имот се окаже по-малко за купувача се пораждат права, регламентирани в чл. 210 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/. Тези правила не се прилагат за имоти, купени на публична продан /чрез съдебен или публичен изпълнител, приватизационни сделки и др./
Какви са конкретните възможности зависи от начина, по който е определена цената за имота в нотариалния акт.
При продажба на недвижим имот с посочване на пространството и на цената за всяка единица мярка/ например 100 лв. за квадратен метър плош/ , продажната цена се намалява съответно на намаленото в действителност пространство. Ако действителното пространство е с 10 % по-малко от вписаното в нотариалния акт, купувачът може да се откаже от договора.
Правата по чл. 210 от ЗЗД са на разположение и на купувачите на недвижими имоти, които по силата на предварителен договор са въведени във владение на имот, без да е извършена нотариална покупко-продажба на същия.
Исковете за упражняване на правото за намаляване на продажната цена или за разваляне на договора да бъдат предявени до една година от предаването на имота. Особеното в тази хипотеза е , че срокът започва да тече не от сключването на договора, а от въвеждането на купувача във владение на имота. След изтичане на една година се прекратява правото му да иска от съда защита на правата си. Подсъдността на иска за развяляне на нотариалния договор се определя от местонахождението на имота. Искът за намаляне на продажната цена се предявява пред съда, в района на който е постоянният адрес или седалището на ответника/продавача/.
Банката е длъжна да уведоми писмено кредитополучателя на последния посочен от него адрес за всяка промяна на лихвения процент преди влизането в сила на промяната, както и за размера на вноските след влизане в сила на новия лихвен процент. Промяната на лихвения процент представлява промяна в съществените условия на договора за потребителски кредит, затова законът / чл. 29, ал.1 т. 2 от Закона за потребителския кредит/ дава възможност на кредитополучателя да се откаже от договора . В такъв случай той трябва писмено да уведоми банката, че се отказва от договора, както и да погаси изцяло останалата част от главницата и дължимите до момента лихви. Обезщетения, неустойки и комисионни за пресрочното погасяване не се дължат. След връщане на дължимата сума договорът за потребителски кредит се счита прекратен. Законоустановения срок за връщане на дължимата главница и лихви в случай на отказ от договора е 14 дни, но някои банки са предвидили по-дълги срокове в интерес на своите клиенти. Ето още една причина да се четат внимателно общите условия, при които се сключват кредитните договори.
В общите условия за повечето банки е предвидено, че при промяна на базовия лихвен процент на банката се променя съответно и договорния лихвен процент без да е необходимо подписване на анекс към договора за потребителски кредит.В този случай банките едностранно променят размера на месечните погасителни вноски, посочени в погасителния план, за което уведомяват кредитополучателя и третите задължени лица/поръчители, ипотекарни и заложни кредитори/.
Важна особеност казаното по-горе важи за възнаградителната лихва. Ако кредитополучателят изпадне в просрочие, за срока на забавата просрочената част от главницата се олихвява със закъснителната лихва, уговорена в договора за потребителски кредит. Императивното правило на чл. 33 от Закона за потребителския кредит е, че при забава на кредитополучателя банката има право само на лихва върху неплатената в срок сума за времето на забавата. Когато потребителят забави дължимите от него плащания по кредита, обезщетението за забава не може да надвишава законната лихва. С други думи Законът за потребителския кредит не допуща двойно олихвяване при изпадане в просрочие на кредите, т.е. кукулиране на възнаградителна и закъснителна лихва.
Съвет : запознайте се внимателно с общите условия на банките преди да сключите договор за кредит, те са част от Вашия договор. Четете договора многократно преди да усвоите кредита, ползвайте помощ от специалист и се откажете от кредита своевременно, ако считате, че той е неизгоден за Вас или трудно ще се справите с връщането му. Не се осланяйте, че в по-късен момент може да се позовете на недействитеност на договора и няма да погасите целия кредит.
Получателят на потребителски кредит има право да се откаже от договора без да дължи обезщетение или неустойка и без да посочва причина.Срокът , в който може да бъде упражнето това право е 14 дневен срок, който започва да тече от датата на сключване на договора за кредит или датата, на която потребителят е получи условията на договора и информацията за него в случаите, когато тази дата е след датата на сключване на договора. Условието е , кредитополучателят да е изпратил уведомление до кредитора преди изтичане на крайния срок. Уведомлението трябва да бъде писмено.
Последицата за кредитополучателя от отказа му от договор за потребителски кредит е задължението да върне на кредитора главницата и да заплати лихвата, начислена за периода от датата на усвояване на средства по кредита до датата на връщане на главницата. Връщането трябва да стане не по-късно от 30 календарни дни, считано от изпращането на уведомлението до кредитора за упражняване правото на отказ. Лихвата се изчислява на базата на уговорения в договора лихвен процент.
Отказът на потребителя от кредитния договор влиза в сила и договорът се прекратява , когато са изпълнине двете условия - уведомлението да е направено по установения в закона реда и да е върната получената главница и изтеклата възнаградителна лихва.
При отказ от сключения договор за кредит кредиторът няма право да изисква и събира от потребителя обезщетение, а потребителят не е обвързан от допълнителните услуги, свързани с договора за кредит/напр. застраховки/.
Правото на отказ от сключен договор за потребителски кредит е регламентирано в чл. 29 от Закона за потребителския кредит, в сила от 12.05.2010 г., обн. ДВ. бр.18 от 5 март 2010г., изм. ДВ. бр.58 от30 Юли 2010 г.
Отмяната на дарение на недвижим имот се извършва само по съдебен ред при наличие на някоя от предвидените в чл. 227 ал.1 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/ предпоставки , а именно , когато дареният: умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, които изключват наказуемостта; когато набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена, и когато отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.
Искът може да се предяви в едногодишен срок откакто на дарителя са станали известни основанията за отменяване на дарението. До изтичането на този срок искът може да бъде предявен и от наследниците на дарителя, ако той е починал преди това. Подсъдността на иска се определя от местоположението на имота и неговата данъчна оценка.
В практиката най-често се срещат случаи на искове за отмяна на дарение поради отказ на дарения да дава издръжка на дарителя. Тъй като разпоредбата на чл. 227 от ЗЗД не е променяна от 1950 г до сега., има създадена постоянна съдебна практика за това кога се дължи издръжка , как трябва да бъде поискана и кога е налице отказ за даване на издръжка.
Съдебната практика и правната теория приемат, че договорът за дарение е едностранен, правни задължения възникват със сключването му само за дарителя. Дареният има само морални задължения, тъй като целта на договора е да облагодетелства дареното лице. Дарението може да бъде отменено, когато дареният отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае. Ако дарителят не поиска издръжка, за надарения не се поражда задължение да дава такава и не може да се иска отмяна на дарението .
По начало дарението не създава за дарения задължение да издържа или помага на дарителя си. Такова задължение възниква само, ако дарителят изпадне в нужда и доколкото поиска от дарения издръжка. В този случай задължението на дарения не е само морално, но и правно , защото законът изрично предвижда отмяна на дарението, когато се отказва помощ на дарителя, от която той се нуждае. Смисълът на законовата разпоредба е да се върне подареното, за да може дарителят да разполага със средства за издръжка и гледането си.
За уважаването на иска за отмяна на дарение е необходимо наличието на три кумулативно дадени предпоставки: дарителят да се нуждае от издръжка, тя да е поискана от надарения и последният да е отказал дължимата престация. Дарителят да се нуждае от издръжка означава неговите доходи да не са достатъчни да покриват необходимите разходи за покриване на неговите минимални житейски нужди. Издръжката трябва да бъде поискана от дарителя и това негово волеизявление трябва да е достигнало до дарения. Тя може да бъде в пари , натура или труд /услуги/. Размерът на поисканата издръжка трябва да е определен или поне определяем Това е необходимо, за да може да се прецени дали дареният е в състояние да дава поисканата издръжка и дали е на лице отказ за даване на издръжка. Често пъти спорът се свежда до това, налице ли е отказ на дарения да даде исканата от него издръжка. Невъзможността да се дава издръжка, не означава отказ от изплащане на издръжка. При липсата на изрично заявен отказ за плащането на издръжка, съдът преценява материалните възможности на лицето, дължащо такава. Когато дареният получава доходи, надхвърлящи покриването на неговите минимални нужди, неплащането на поисканата издръжка, следва да се приеме за мълчалив отказ от осигуряването на дължима такава.
Ако съдът уважи иска по чл. 227 , ал.1 от ЗЗД, той отменя договора за дарение . Съдебното решение има действие от момента на влизането му в сила. Оттогава се счита, че правните последици на извършеното дарение се прекратяват, т.е правото на собственост върху имота преминава отново в патримониума на дарителя. Какво се случва с правата на лицата, които са купили дарен имот ? Чл. 227, ал.5 от ЗЗД урежда техните права , а именно, че отмяната на дарението не засяга правата на третите лица, ако те са придобили подарените имоти преди отбелязването на исковата молба в имотния регистър. В такива случаи собствеността на имота остава за купувача, а дареният дължи на дарителя обезщетение за онова, с което се е обогатил.
Сред българския народ битува неправилното схващане, че като не си платиш пет години дълга, длъжникът ти няма право повече да си го иска. В резултат на това много хора се оказаха клиенти на съдебните изпълнители. Заблуда е , че ако длъжникът не плати дълга, след пет години той се погасява. Давността не ликвидира неплатеното задължение.
Давността не бива да се възприема като законова защита за неизправни длъжници. Давностният срок е правно средство , което подтиква кредитора навреме да си събира вземанията. Давността е гарантирана от закона възможност на кредитора в рамките на определен срок да търси намесата на държавата , за да бъде принуден длъжникът му да изпълни своя паричен дълг. В рамките на давностния срок кредиторът може да събере своите вземания си със средствата на държавната принуда. След изтичане на този срок кредиторът няма право да иска от съда да осъди длъжника да му плати. Дългът обче остава и след този срок, той може да бъде прихващан с насрещни вземания на длъжника от кредитора.След изтичане на давностния срок длъжникът може доброволно да плати, но може да бъде принуден да направи това.
В българското право общата погасителна давност е пет години и е уредена в чл. 110 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/. За някои изброени в чл.111 от същия закон вземания се прилага по-кратка тригодишна давност. Това са трудови възнаграждения, обезщетения и неустойки от неизпълнен договор, вземания за наем, лихви и други периодични плащания. Законът не дефинира кои плащания са плащания са периодични по смисъла на чл. 111 ЗЗД . Според установената съдебна практика периодично плащане е на лице, щом страните са се уговорили задължението да бъде плащано на вноски през определени периоди като не е задължително размерът на тези вноски да е един и същ.
Установените от закона давностни срокове не могат да бъдат скъсявани или удължавани чрез договор, защото такова съглашение е нищожно по силата на закона- чл.113 ЗЗД. Кредиторът не може да се откаже от давност , преди тя да е изтекла, защото отказът му също ще бъде недействителен, но той може да се откаже да приеме плащане след изтичане на давностния срок.
От датата, на която дългът е станал изискуем, т.е кредиторът е можел да си иска парите, започва да тече срокът, през който вземането може да бъде принудително събрано., т.е започва да тече давността. И тук има няколко особености. Ако е уговорено, че вземането става изискуемо след покана, давността започва да тече от деня, в който задължението е възникнало. Пример: дългът е възникнал на 10.10.2000 г. и е уговорено, че се плаща след получаване на покана. Поканата е получена на 10.10.2006 г., вземането обаче е погасено по давност. За вземания от непозволено увреждане давността почва да тече от откриването на дееца, а не от настъпване на увреждането. При искове за неустойка за забава давностният срок започва да тече от последния ден, за който се начислява неустойката.
Чл. 115 от ЗЗД урежда изрично хипотезите, при които давност не тече. Най-често срещаните са между деца и родители, между съпрузи, за вземанията за обезщетение на юридически лица срещу техните управители, докато последните са на служба; докато трае съдебният процес относно вземането.
Погасителната давност може да бъде прекъсната в следните случаи, посочени в чл.116 от ЗЗД. Ако длъжникът признае вземането, признанието може да бъде изрично или с действия- длъжникът плати част от дълга или извърши прихващане срещу свое насрещно вземане. Ако кредиторът предяви съдебен иск за вземането си или направи възражение за прихващане в заведен срещу него иск от длъжника. Ако кредиторът предприеме действия за принудително изпълнение, включително ако поиска издаване на заповед за плащане.
От прекъсването на давността почва да тече нова давност. Ако вземането е установено със съдебно решение, срокът на новата давност е всякога пет години. Пример : вземането за лихва се погасява на основание чл.111 ЗЗД с тригодишна давност, но ако лихвата е присъдена със съдебно решение давността е петгодишна.
Давността не се прилага служебно. Това означава, че кредиторът може да предяви иск за погасено по давност вземане и съдът няма да отхвърли иска му, ако длъжник не направи възражение, че дългът е погасен по давност. Съдът не е длъжен да следи и да се произнася служебно относно погасителната давност.
С договора за дарение дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно вещта на дарения, който я приема. Когато се дарява недвижим имот, договорът се сключва в нотариална форма. Дареният трябва да се съгласи да получи дарението, дори ако то е направено под условие или тежест. Това приемане се отразява в нотариалния акт.
Дарението може да бъде направено при изрично определени в договора условия. По своята същност условията са включени във волеизявленията обстоятелства, от настъпването на които зависи правното действие на сделката. Условията на договора за дарение са бъдещи несигурни събития, чието осъществяване е възможно. Ако за осъществяването на условието на дарението съществуват обективни пречки, то същото се явява невъзможно. Обективни са пречките, които не зависят от волята на договарящите страни. Невъзможните условия са основание за нищожност на дарствената сделка.
Трябва да се прави разлика между невъзможни и неизпълнени условия. При невъзможните условия съществуват обективни пречки за осъществяването им и дарението няма правно действие от самото начало. Неизпълнението на условието представлява действие или бездействие , то е волеви акт на договарящата страна и оказва влияние върху правните последици на дарението.
Нищожността на дарението поради невъзможни условия е регламентирана в чл.226, ал.3 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/ и представлява особен случай на недействителност на договор.
Отговорността на поръчителя може да отпедадне при хипотезата на чл. 147 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, а тя предвижда бездействие на кредитора да не търси вземането си от длъжника в продъжение на шест месеца след като то е станало изискуемо. В закона се казва, че поръчителят остава задължен и след падежа на главното задължение, ако кредиторът е предявил иск против длъжника в течение на шест месеца.
Предпоставките за отпадане отговорността на поръчителя са: дългът или част от него да не е бил платен на падежа и в шестмесечен срок от настъпване на падежа кредиторът да не е претендирал вземането си. С изтичането на този срок се прекратява правото на кредитора да поиска поръчителят да плати неиздължената част от дълга. След този срок вземането може да бъде търсено само от главния длъжник. Важно е да се отбележи, че поръчителят се освобождава при бездействие на кредитора по отношение на главния длъжник.
Претендирал ли е вземането си, кредиторът запазва правата си по отношение на поръчителите, независимо от това по какъв признат от закона ред е направил това. В закона е употребен изразът „ ако кредиторът е предявил иск против длъжника”, но това не бива да се тълкува ограничително и да се приема, че срещу длъжника трябва да е подадена искова молба пред съда. Друг признат от закона ред е заявлението за издаване на заповед за изплълнение. Искането за издаване на такава заповед запазва правата на кредитора срещу поръчителя. Изпращането до длъжника на покана за плащане, включително и нотариална, не се счита за иск против длъжника.
Началният момент на кредиторовото бездействие , което може да доведе до освобождаване на поръчителя от задължение да плати чуждия дълг е падежът на главното задължение, т.е датата, на която длъжникът е трябвало да плати. Падежът обикновено е определен в договора, но ако там липсва такава уговорка, падежът настъпва след получаване на покана от кредитора или след изтичането на срока за плащане, даден в тази покана.
В договорите за банков кредит обикновено е предвидена възможност банката да обяви предсрочна изискуемост на кредита при неплащане на две вноски. Последното не настъпва автоматично , необходимо е уведомление от банката до длъжника за обявяване на такава предсрочна изискуемост на задължението. Това обявление обаче няма правното действие на иск и затова при неплащане на цялата дължима сума, предствляваща непогасената част от главницата и лихвите банката се снабдява с изпълнителен лист. Ако молбата за заявление за издаване на заповед по чл. 417 от Гражданския процесуален кодекс не бъде предявена в срока по чл.147 от ЗЗД, в бъдещо принудително изпълнение срещу поръчителя той може да се защити с възражението,че отговорността му е отпаднала заради кредиторово бездействие.
Длъжникът може да се освободи от отговорността си за чуждия дълг като направи възражение срещу заведен срещу него иск от кредитора или ако е привлечен като трето лице в исково производство срещу длъжника. Ако срещу поръчителя се води принудително изпълнение, той може да поиска спирането му и да заведе срещу кредитора установителен иск за недължимост на задължението му поради изтичане на срока по чл. 147 от ЗЗД.
Принцип в правото е, че всяка страна е длъжна да докаже фактите, на които основава своите искания и възражения. По силата на този принцип длъжникът трябва да докаже, че е изпълнил задължението си. Ако кредиторът претендира, че изпълнението не е било точно, той трябва да установи това. Ако обаче кредиторът е приел изпълнението се приема, че то е било точно.
Изпълнението може да се доказва с всички доказателствени средства. Но ако се стигне до съдебен спор, плащане на стойност над 5 000 лв. не може да се установява със свидетелски показания, освен ако то не е било извършено между съпрузи, роднини по права линия, по съребрена линия до четвърта степен включително и по сватовство до втора степен включително.
Най-често изпълнението се доказва с издадена от кредитора разписка. Тя е документ, който съдържа признание на кредитора, че длъжникът е изпълнил задължението си . Разписката може да се състави в отделен документ или да бъде направена и върху документа за дълга. Разписката трябва да носи подписа на кредитора и датата на полагането му.
Изпълнението може да се докаже от длъжника и с документа за дълга. Този документ трябва да е бил съставен в един екземпляр , да е бил държан от кредитора, който да го е върнал доброволно на длъжника при плащането.
Чл. 77 от Закона за задълженията и договори дава две възможности на платилия длъжник – да иска издаване на разписка и да иска връщане на документа за дълга. Ако длъжникът е готов да плати цялата сума на падежа , той може да иска от кредитора едновременно разписка и предаване на дълговия документ. Ако дълговият документ се отнася и до други права на кредитора или когато длъжникът е изпълнил задължението си само частично, последният може да иска от кредитора разписка и отбелязване на полученото върху документа. Самият документ трябва да остане у кредитора до окончателното погасяване на дълга.
Ако дълговият документ е изгубен, кредиторът трябва да издаде на длъжника разписка и да отбележи в нея факта на изгубването.
Ако кредиторът откаже да предаде дълговия документ или да издаде разписка, макар че длъжникът е предложил изпълнение, кредиторът изпада в забава, защото не е приел навреме изпълнението. Длъжникът може да отказва изпълнение до предаване на документа за дълга и разписката. Фактът на отказа на кредитора да издаде разписка или да върне дълговия документ може да се доказва със свидетели. Ако плащането е извършено по банков път или с пощенски запис, разписка може да не се издава, но в нареждането за превода трябва пълно да бъде описано основанието за плащане.
Правата на платилия чужд дълг поръчител се наричат регресни права. Чрез упражняването им се цели възстановяване на нарушеното в полза на длъжника имуществено равновесие. Регресните права на поръчителя са проявление на общия принцип в гражданското право за забрана на неоснователното обогатяване. Плащането освобождава длъжника от задължението му, с което той се обогатява неоснователно за сметка на поръчителя. Този несправедлив резултат се преодолява с помощта на регресните права, които законодателят дава на длъжника. Те са уредени в чл. 143, ал.1 от Закона за задълженията и договорите, според който поръчителят, който е изпълнил задължението, може да иска от длъжника главницата, лихвите и разноските, които е направил, след като го е уведомил за предявения срещу него иск. Той има право и на законни лихви върху заплатените суми от деня на плащането.
За да възникнат регресните права на поръчителя трябва да са на лице следните предпоставки : наличие на действително задължение, обезпечено с поръчителство; длъжникът да не е изпълнил главния дълг; същият този дълг да е платен от поръчителя; поръчителят да е уведомил длъжника за изпълнението.
Обемът на правата на платилия поръчител спрямо длъжника е определен в чл.143, ал.1 ЗЗД и включва главницата, лихвите и разноските, които поръчителят е направил, след като го е уведомил за предявения срещу него иск.
Регресните права на поръчителя се защитават с осъдителен иск срещу длъжника, който се разглежда по общия исков ред. Доказателствена тежест в процеса е на ищеца-поръчител, който трябва да докаже валиден главен дълг, поръчителството си , изпълнението на чуждото задължение и уведомяването на длъжника за извършеното от поръчителя плащане. Ако поръчителят претендира лихви, разноски и вреди, той трябва да ги докаже. При уважаване на иска на поръчителя съдът ще осъди длъжника да плати задължението си заедно с лихвите и разноските, но не на кредитора, а на платилия поръчител.
Отношението на неоснователно обогатяване на длъжника в резултат на плащане на дълга му от поръчителя може да се уреди извънсъдебно като длъжникът доброволно възстанови на поръчителя направените разходи за изпълнението на дълга.
За да възникне вземане на поръчителя срещу длъжника е необходимо поръчителят да уведоми длъжника за изпълнението. Уведомлението се изисква съгласно чл. 143, ал.2 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/ и представлява едностранно изявление, което се нуждае от получаване. Законът не поставя изисквания за форма и съдържане на уведомлението. Съгласие на длъжника дългът му да бъде платен от поръчителя не е необходимо.
Целта на уведомлението е преди всичко избягване на двойно плащане. Такъв нежелан резултат би се избегнал, ако поръчителят изпрати на длъжника две уведомления-преди и след изпълнението.
Законодателят не е уточнил момента, в който трябва да бъде извършено уведомяването - преди изпълнението или след него. От тълкуването на двете алинеи на чл. 143 ЗЗД се налага извода, че длъжника трябва да уведоми длъжника преди изпълнението, за да може длъжника ефективно да се намеси и защити интереса си.
Неизпълнението на задължението за уведомяване има тежки последици за поръчителя. Ако длъжникът също е платил задължението, за платилия поръчител не възниква право да иска от длъжника платената сума. Освен това не платилият длъжник може да противопостави на платилия поръчител възраженията, които е имал срещу кредитора – напр. за изтекла давност и др.
Може да се приеме, че уведомлението за плащане от поръчителя поставя длъжника в забава спрямо поръчителя. Ако поръчителят е уведомил длъжника, че е платил , изпращане на повторна покана не е необходимо. В такъв случай поръчителят може да търси законни лихви от деня на плащането.
Поръчителството обезпечава изпълнението на главния дълг. Ако той не бъде платен на падежа, възниква задължение на поръчителя да плати вместо длъжника. Тази хипотеза най- често се среща както при потребителски кредити, които са били обезпечени с поръчителство. Най-често задаваният въпрос е защо банката не си търси парите от длъжника, а вади изпълнителен лист срещу поръчителя ?
Чл. 141 от ЗЗД въвежда солидарна отговорност на поръчителя с главния длъжник. Това ще рече, че кредиторът може да иска изпълнение на цялото задължение от когото и да е от длъжниците както от главния длъжник така и от поръчителите. Предявяването на иск срещу един солидарен длъжник не засяга правата на кредитора спрямо останалите съдлъжници, т.е той може да поиска плащане както едновременно от всички съдлъжници, така и последователно от всеки един от тях до окончателното плащане на дълга, лихвите и разноските по него. Това означава две неща: първо -кредиторът не е длъжен да търси вземането си най-напред от главния дължник, а има възможност да избере към кой от длъжниците ще насочи иска си, второ – ако кредиторът предяви иск към единия от длъжниците,напр. главния длъжник, той не губи правото да поиска вземането си или неплатената част от него и от поръчителя. Изпълнението от страна на един солидарен длъжник освобождава всички съдлъжници.
За да се освободят солидарните длъжници от дълга към кредитора, поръчителят може да плати или да прихване главния дълг срещу свое вземане от кредитора. Поръчителят не може да прихване обаче задължението си с вземания на длъжика или другите поръчители от кредитора.
Поръчителят отговаря с цялото си имущество за чуждия дълг, за чието плащане се е задължил. Затова в изпълнителното дело кредиторът - взискател може да насочи изпълнението срещу всяка вещ или вземане на поръчителя, който е осъден да плати чуждия дълг. Изключение правят само несеквеституемите вещи по чл.444 ГПК и несеквестируемият доход по чл. 446 от ГПК.
Ако поръчителят плати дълга , трябва незабавно да уведоми за това длъжника. Ако той не направи това и ако длъжникът е изпълнил задължението, преди да е бил уведомен за направеното от поръчителя плащане, поръчителят няма да може да си иска парите от длъжника, а трябва да търси недължимо платеното от кредитора.
Много хора се подписват като поръчители на договори за банков кредит без да са на ясно каква отговорност поемат. Най-често те го правят с желание да помогнат на приятел или роднина да вземе пари от банка, без да си дават сметка, че след време ще им се наложи да плащат дълга на своя близък.
Практика на банките е , когато имат за кредитополучател безимотно търговско дружество да му направят предложение кредитът да бъде обезпечен чрез поръчителство на някой близък човек, който притежава недвижимо или друго значително по стойност имущество. Така банките си осигуряват един платежоспособен длъжник, който ще им върне парите, в случай че кредитополучателят престане да прави вноски. Поръчителят е този, който ще плати за това, че е искал да направи някому добро. Поръчителството е обикновено безвъзмезден договор и от него поръчителят не извлича никаква полза.
Поръчителят се задължава спрямо кредитора на друго лице да отговаря за изпълнението на неговото задължение, т.е поръчителят отговаря за изпълнението на чуждо задължение. Каквото и колкото дължи главният длъжник, толкова дължи и поръчителят. Друго правило е, че когато дължи главния длъжник, тогава дължи и поръчителят. Поръчителят отговаря за точното изпълнение на главното задължение и за всички последици от неизпълнението на същото. Но поръчителят не е отговорен за нещо повече от това, което дължи главния длъжник. Ако поръчителят се е задължил за повече от това, което длъжникът дължи, или при по-тежки условия, задължението му се намалява до границите на главното задължение по силата на закона чл. 139 ЗЗД.
Обемът на отговорността на поръчителя се определя не само от главния дълг. Поръчителството е отделен договор, макар и акцесорен спрямо главното задължение. Поръчителството може да бъде дадено за част от дълга или при по-леки условия, например поръчителят е уговорил, че няма да отговаря за закъснелите лихви или е отговорил, че няма да отговаря солидарно с длъжника.Поръчителят може да се е задължил само до падежа на главното задължение или до изтичането на някакъв срок. Но и тогава поръчителят ще отговаря за изпълнението на главния дълг, стига кредиторът да предяви иска си срещу длъжника в шестмесечен срок от падежа.
Поръчителят не може да се задължава при по-тежки условия от условията на главното задължение. Не може например поръчителят да се съгласи за капитализиране на лихвите, когато длъжникът дължи проста лихва.
Ако вземането бъде прехвърлено /цедирано/ на друго лице, поръчителят ще носи отговорност към това лице, а не към първоначалния кредитор.
До кога поръчителят остава отговорен ? Според чл. 147от ЗЗД поръчителят остава задължен и след падежа на главното задължение, ако кредиторът е предявил иск против длъжника в течение на шест месеца. Това разпореждане се прилага и в случая, когато поръчителят изрично е ограничил своето поръчителство до срока на главното задължение.
Отговорността на поръчителя се погасява, щом се погаси главния дълг - без оглед на това ,кой го е погасил и как той е бил погасен: чрез плащане, опрощаване, прихващане, поради изтекла давност и др.
Когато две страни сключват договор, всяка от тях е наясно със съществуващия риск насрещната страна да не изпълни задължението си и за нея да възникнат вреди. Един допълнителен инструмент, който правото дава на изправната страна да гарантира правата си, е възможността й да уговори неустойка.
Неустойката e форма на договорната отговорност и служи за обезщетение на вредите от неизпълнението. Правната уредба на неустойката е в чл. 92 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/, където са очертани нейните същност и функции.
В чл. 92, ал.1 от ЗЗД са очертани ясно двете основни функции на неустойката. На първо място това е обезпечителната функция. Неустойката действа като допълнителен мотив, подтикващ длъжника по договора да изпълни добросъвестно задължението си. Предварително ясно очертаният размер на сумата, която той ще трябва да плати като обезщетение, му дава ясна представа за последиците от неизпълнението и го мотивира да ги избегне, като изпълни задължението си по договора точно и своевременно. Това гарантира на кредитора намаляване на риска от увреждане на правата му.
Втората основна функция на неустойката е обезщетителната. Задължението, което се поема с неустоечното съглашение, има за цел обезвреда на кредитора. Сумата, предвидена като неустойка трябва да покрие и обезщети вредите, които той е претърпял в следствие на неизпълнението. Тази функция се изразява и във възможността, която законът е оставил в чл. 92 ЗЗД, за релевиране на вредите и техния размер. Ако неустойката е по-малка от реалния размер на причинените вреди, кредиторът има право да претендира обезщетение за разликата, като обаче ще трябва да докаже вредите над неустойката (това се отнася за диспозитивно уредената в чл.92 зачетна неустойка). Ако пък неустойката се окаже несъразмерно голяма в сравнение с причинените вреди, законът предоставя възможност на длъжника да поиска намаляване на размера й (чл. 92 ал. 2) – тогава доказателствената тежест пада върху длъжника. Тази възможност за намаляване на размера при прекомерност не се прилага при уговорена кумулативна (наказателна) неустойка, както и когато тя е уговорена по търговска сделка, сключена между търговци – чл. 309 ТЗ.
Друга функция на неустойката е свързана с практическото улесняване на кредитора – уговаряйки предварително точен размер на обезщетението чрез клауза за неустойка, за него отпада задължението да доказва вредите – техния размер, причинната връзка между възникването им и факта на неизпълнението. Също така в две частни хипотези – при вземания, обезпечени със залог или ипотека, неустойката е извънсъдебно изпълнително основание (чл.160 и чл.173 ал.3 ЗЗД) – избягва се воденето на съдебен процес и се ускорява редът на реализиране на отговорността.
Когато размерът на неустойката е по-голям от размера на претърпените от кредитора вреди, тя може да има наказателна функция.
Неустойката може да има функцията да намали размера на дължимото от неизправната страна обезщетение, ако нейният размер ограничава вредите до определена стойност.
Казус : Възрастна жена сключва договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжа и гледане. В последствие насрещната страна престава да изпълнява задълженията си и жената пожелава да развали договора, но разбира, че длъжникът вече се е разпоредил с имота и го е продал на трето лице. Какви са възможностите за действие на жената?
Договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане се сключва във формата на нотариален акт , по силата на който правото на собственост преминава върху лицето, поело задължението да издържа и да се грижи за прехвърлителя.
Приемателят придобива правото на собственост върху имота веднага след сключване на договора, тъй че последващата продажба е редовна и правото на собственост е преминало върху третото лице. Разумно в случая би било в случая, ако прехвърлителката е учредила за себе си право на ползване върху имота – тази тежест остава върху него независимо от смяната на собственика и така прехвърлителката има гаранция, че няма да бъде принудена да напусне жилището след евентуалната му прадажба..
Развалянето на договора за издръжка и гледане се извършва по съдебен ред/чл.87, ал.3 от ЗЗД/ Ако искът бъде уважен , договорът се счита развален от датата на влизане в сила на съдебното решение. Съдебното решение трябва да бъде вписано в имотния регистър към Агенция по вписванията, защото исковата молба за разваляне на договора подлежи на вписване/ чл. 11 , буква а от Правилника за вписванията/
Развалянето на двустранните договори има обратно действие (чл.88 ал.1 изр. първо ЗЗД), следователно страните си дължат връщане на престираното по договора (дадено с оглед отпаднало основание – чл. 55 ал.1 ЗЗД). В случая влизаме в хипотезата на чл. 88, ал.2 от ЗЗД, указващ ,че развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата придобити от трети лица преди вписване на исковата молба.
Въпросът е при развален договор за издръжка и гледане, какво трябва да върне приемателят - имота или неговата парична равностойност.
Ако продажбата на имота е извършена след завеждане на исковата молба, която е била вписана в имотния регистър, приемателят дължи връщане на имота. Защото от чл.88 ал.2 по аргумент от противното следва изводът, че развалянето на договора засяга правата на трети лица върху имота, възникнали след вписването на исковата молба.
Вписването в регистъра има оповестително действие и създава презумпцията, че вписаните обстоятелства са известни на всички трети лица. Следователно в този случай продавачът и купувачът се явяват недобросъвестни при сключване на договора и не могат да се ползват от защитата на чл.88, ал.2. При разваляне на алеаторен договор кредиторът не е длъжен да приеме паричния еквивалент на престацията си – недвижим имот, следователно той може да иска обявяване на продажбата за относително недействителна спрямо него (чл. 135 ЗЗД) и ревандикиране на имота. Поведението на длъжника следва да се третира като увреждащо – с него той се поставя в невъзможност да изпълни реално, защото е отчуждил имота.
Чл.57 ал.2 изр.2 гласи, че „ако вещта е погинала или ако получателят я е отчуждил или изразходвал преди поканата, той дължи само онова, от което се е възползувал, с изключение на плодовете”. Следователно ако приемем исковата молба за разваляне на договора за покана за приемателя да върне имота, а разпореждането с него е извършено преди момента на вписването й (т.е. узнаването), задължението на приемателя ще се ограничи до размера на неоснователното обогатяване.
Моментът на прехвърляне на собствеността на приемателя е моментът на неговото обогатяване – в неговия патримониум влиза недвижим имот на определена пазарна цена към момента на сключване на договора. Тази цена е и стойността на неоснователното обогатяване, защото това е престацията, която приемателят реално е получил и за чието получаване правното основание (договорът) по-късно е отпаднал (чл. 55 ЗЗД казва „отпаднало основание” – обогатяването е възникнало в по-ранен момент). Поради обратното действие на развалянето страните си дължат връщане на престациите. Приемателят не може да изпълни реално, тъй като е отчуждил имота. Затова ще дължи пазарната му цена към момента, в който го е получил като престация, т.е. когато се е обогатил с него – именно при сключване на договора за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка.
Освен това прехвърлителката има възможност да претендира и обезщетение за вреди от неизпълнението (чл. 88 ал.1). Размерът на отговорността на длъжника и съответно обхватът на вредите, които могат да се претендират, следва да се определят съответно с предписанията на чл. 82, 83 от ЗЗД. Това са имуществените вреди – претърпените загуби (понесените разноски), както и пропуснатите ползи, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и развалянето на договора и са били предвидими при пораждане на задължението. В случай на недобросъвестност на длъжника (умисъл за увреждане), той отговаря за всички преки и непосредствени вреди, включително и за непредвидимите.
От своя страна прехвърлителката дължи паричната равностойност на грижите, които действително са били положени за нея, защото те реално не подлежат на връщане в натура. Страната, дала тези грижи и издръжка, в ролята си на ответник по иска за разваляне на договора, трябва да поиска изрично това връщане под формата на възражение или насрещен иск. Съдът не може без искане на ответника служебно да постанови връщане на даденото по двустранния договор, който се разваля по съдебен ред.
Договорът изключва претенция за морални вреди при неизпълнение
15.02.2010 адв. Стефка Атанасова
В практиката ми редовно се сблъсквам с проблема за търсене на неимуществена обезвреда за неизпълнен договор и изпитвам затруднение да обясня на клиентите ми защо няма да им бъде присъдено обезщетение за морални вреди например при закъснение за предаване на ползваването на новопростроена сграда, за слабо налягане на водата, за често спиране и/или ниско напрежение на електрическия ток и др.
В българското договорно право заплащането на неимуществени вреди е рядко изключение и се проявава само при извънсъдебно уреждане на спор или при арбитраж.
Невъзможността за обезщетяване на неимуществени вреди при неизпълнение на договорни задължения не се съдържа изрично в закон. Според практиката, наложена от Върховния съд през 70-те години на миналия век, останала непроменена и до днес, обезщетението за неимуществени вреди е уредено в чл. 52 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/ и тъй като тази норма се съдържа в раздела за непозволено увреждане, тя намира не намира приложение при договорите. Според съдебната практика при неизпълнение или лошо изпълнение на договор на обезвреда подлежат само тези вреди, които се изразяват в претърпяна загуба и/или пропусната полза. Съдът тълкува законовата норма систематично и отказва да приеме, че тя се отнася и за договорната отговорност.
Българското право дава приоритет на вида на правоотношението пред факта и тежестта на нарушението. При непозволеното увреждане деецът носи много по-тежка отговорност, отколкото страната, която не е изпълнила свое договорно задължение. Щом е налице договор, увредената от неизпълнеието му страна може да бъде обезщетена само за това, че се е намалило нейното имущество. Стресът, страданията, притесненията на гражданите нямат значение, ако те са сключили договор и другата страна не го е изпълнила точно. Това схващане може да е било приемливо за обществото през 1952 г., когато е бил създаден ЗЗД. Сега обаче икономическата и правна реалност е друга. Въпреки това законът и неговото тълкуване от съда остават непроменени и подвласти на принципа, че само при деликт се търпят морални вреди. Житейският опит категорично опровергава това остаряло правно разбиране за вредите. Ето един пример: ако гражданин е закупил автомобил с повреден двигател и не е знаел за този дефект, той може да търси от продавача само разходите за ремонт на двигателя или евентуално подмяна на двигателя. Ако същият двигател е бил повреден при пътнотранспортно произшествие, собственикът на колата може да претендира освен разноските за отстраняване на повредата и неимуществени вреди за претърпените страдания и притеснения. Друг пример: ако строителят забави предаването на апартамента, който е бил продаден на зелено, той няма да бъде осъден за неприятните преживявания и стреса, които е причинил на собствениците.
Българските съдилища не присъждат обезщетения за неимуществени вреди на юридически лица- търговски дружества, кооперации, сдружения. Съдебната практика отрича възможността да се обезщетяват юридически лица за неимуществени вради и ограничава кръга на тези вреди до физически и емоционални болки и страдания, каквито може да търпи само физическо лице.
Невъзможността да се търси репарация за морални вреди от неизпълнение на договорни задължения създават поводи за осъждане на България от Европейския съд по правата на човека.
В държавите, които признават неимуществени обезщетения за лошо изпълнение на договор, угрозата неизправната страна да бъде осъдена да плати големи суми дисциплинира хората да изпълняват стриктно задълженията си. В България е време е да се промени старото схващане, че обезщетенията за неимуществени вреди са средство за облагодетелстване и да започне да се гледа на възможността за присъждането им като превенция срещу нарушаване на договорите.
Разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на имот
07.02.2010 г. адв. Стефка Атанасова
При покупка на незавършен апартамент в случаите на т.нар.”строителство на зелено” продавачът и купувачът оформят отношенията си в писмен предварителен договор за покупко-продажба. Той представлява едно взаимно обещание на страните , че след изграждане на апартамента продавачът-строител ще прехвърли на купувача правото на собственост върху имота, а купувачът ще плати цената. По силата на предварителния договор купувачът не става собственик на имота, описан в договора. На юридичски език се казва, че предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот няма транслативновещен ефект и няма вещнопрехвърлително действие. Затова този договор предхожда същинския договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт, но не е предпоставка за неговото сключване.
Въпросът за разваляне на предравителния договор се поставя в случай на неизпълнение на задълженията на една от страните. Предпоставките за разваляне са уредени в чл.87 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/. Законът се служи с понятията "длъжник "и "кредитор" и трябва да направим уговорката, че както продавачът така и купувачът могат да се окажат във всяко едно от двете качества. Критерият е , чие е неизпълненото задължение. В закона са посочени хипотези, при които се допуска разваляне на договора. Първата е неизпълнение на задължение поради причина, за която длъжникът отговаря. Втората хипотеза е изпълнението на задължението на длъжника да е станало невъзможно изцяло или отчасти. Третата хипотеза е , ако в резултат на закъснението на длъжника изпълнението на неговото задължение е станало безполезно за кредитора. Четвъртата е, ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Страните могат да уговорят и други условия за разваляне на договора.
Развалянето на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот се извършва с изявление на кредитора, което трябва да достигне до длъжника. Предупреждението трябва да се направи писмено, ако договорът е сключен в писмена форма. Това е условие за валидност съгласно чл. 87, ал.1 от ЗЗД. Кредиторът трябва да се погрижи писменото предупреждение за разваляне на договора да бъде изпратено по надежден начин на длъжника така че факта на получаването му да може да бъде доказан. При евентуално оспорване на развалянето на договора, кредиторът носи тежестта да докаже, че длъжникът е получил неговото предупреждение. Моят съвет е изявлението за разваляне на договора да бъде изпратено чрез нотариална покана. Ако то се изпраща с куриер, в документа за доставката непременно трябва да е отбелязано, че пратката е съдържала предупреждение за разваляне на договор.
Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот се разваля ИЗВЪНСЪДЕБНО. Съдилищата са утвърдили постоянна и непротиворечива практика, че исковете за разваляне на предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот са недопустими и отказват да ги разглеждат по същество. По съдебен ред може да се развали договор за покупко-продажба на недвижим имот, ако е сключен във формата на нотариален акт.
Развалянето на предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот настъпва по силата на изявлението на кредитора и има действие от момента на получаването му от длъжника, ако няма определен срок за изпълнение. В другия случай развалянето настъпва при осъществяването на предпоставките - даден срок за изпълнение и липса на изпълнение.
Развалянето на договора има обратно действие. Това означава, че всяко страна е длъжна да върне на другата това, което е получила при изпълнение на договора. Напр. продавачът е длъжен да върне получените пари от продажната цена , тъй като основанието за получаването й е отпаднало/чл.55, ал.1 от ЗЗД/. Освен това кредиторът има право на обезщетение за вредите, които е претърпял от неизпълнението. Тези две претенции могат да бъдат предявени чрез съдебни искове.
Наемодател може да бъде собственикът или всеки един от съсобствениците на жилището, позвателят /титуляр на вещното право на ползване/ или наемател, ако не му изрично е забранено да дава под наем части от жилището. Договорът може да бъде сключен от пълномощник на горепосочените лица.
Собственик /съсобственик на жилището може да бъде физическо или юридическо лице, община или държавата. Наемодателят - физическо лице трябва да е пълнолетен. Затова, ако собственикът е малолетно или непълнолетно лице, неговото жилище може да бъде отдадено под наем от законния му представител, т.е единия от родителите или този от тях, комуто са предоставени родителските права при развод. Децата без родители се представляват от техните попечители.
Ако наемодател е юридическо лице , договорът се сключва от неговия законен представител или негов пълномощник. Законни представители на ООД са техните управители, на АД- изпълнителните директори, на кооперациите- председателите, на фондации и сдружения с нестопанска цел- лицата, които според учредителния акт имат право да ги представляват.
Ако наемодател е общината, договорът за наем се подписва от кмета, а за София – от кмета на района, в който се намира жилището.
Наемател на жилище може да бъде физическо или юридическо лице. Физическите лица трябва да бъдат дееспособни и правоспособни, т.е да са навършили 18 г. и да не са поставени под пълно или ограничено запрещение. Непълнолетни лица, навършили 14 и ненавършили 18 г., според нас могат да сключват договор за наем на жилище за задоволяване на личните им нужди, става дума за ученици и студенти в градове, различни от местоживеенето на семейството на непълнолетния. По този въпрос обаче сред практикуващите юристи има и други мнения.
Юридическите лица наемат жилища за нуждите на свои служители и работници. Трябва да отбележим, че тези хора нямат права и задължения по наемния договор. Те обаче са длъжни да обезщетят наемодателя за виновно причинените щети на обитаваното от тях жилище. Лицата, ползващи наето от юридическо лице жилище в етажна собственост имат качеството на обитатели според Закона за управление на етажната собственост с произтичащите от това права и задължения.
Договорът за наем на жилище между граждани и между общината /държавата или само между граждани не може да бъде сключен за повече от десет години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет. / чл. 229 от Закона за задълженията и договорите/
Настаняването под наем в държавни ведомствени и в общински жилища се извършва по специален ред, определен със Закона за държавната собственост, съответно Закона за общинската собственост и правилниците за тяхното прилагане. Редът и условията за настаняване в общински жилища се определя в наредба, приета от общинския съвет.
Наемното правоотношение може да бъде срочно или безсрочно, т.е до изтичане на 10 години от неговото възникване. Определянето на срок в наемния договор има значение за начина на прекратяването му. Срочният договор се прекратява с изтичане на срока.
Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден/ чл.238 ЗЗД/ . Законът лимитира минималния срок за предупреждение. Няма законова пречка страните да уговорят по-дълъг срок за предупреждение.
Използване на жилището след изтичане на наемния срок
20.01.2010 г. адв.Стефка Атанасова
Наемателят може да продължи да ползва жилището след изтичане на срока на наемния договор, ако наемодателят знае и не се противопостави на това. Тогава наемният договор се счита за продължен за неопределен срок. Това означава, че наемателят ще ползва жилището при същите условия, вкл. на същия наем. Обстоятелствата, които водят до автоматично продължаване на срока на договора до законово определения максимум от 10 г. са две : наемодателят да знае, че наемателят продължава да ползва жилището и наемодателят да не възразява за това.
Съвети към наемодатели: Ако Вашият наемател продължи да ползва жилището след изтичане на наемния срок и Вие не желаете да го продължавате, изпратете на наемателя писмена покана да напусне имота Ви. Писмената форма на Вашето изявление е необходима като доказателство при евентуални спорове. Поканата трябва да е получена лично от наемателя , пълнолетен член на неговото семейство или лице, с което той живее на семейни начала. Поканата може да изпратите по пощата с препоръчано писмо, по факс или по електронната поща. При изпращане по факса запазете съобщението за успешно получаване. При изпращане по e-mail поискайте потвърждение от получателя, че писмото е получено и го отпечатайте.
За избор на време, в което трябва да изпратите предупреждение до Вашия наемател, имате две възможности. Едната - е преди изтичане на наемния срок да уведомите наемателя, че не желаете продължаване на наемното правоотношение. Другата - след изтичане на наемния срок да предупредите наемателя, че трябва да напусне жилището. Тъй като договорът вече е станал безсрочен, наемодателят има право да поиска незабавно освобождаване на жилището или да даде на наемателя разумен срок за това.
Съвет към наематели: ако имате интерес да продължите договора за наем, говорете за това с наемодателя преди изтичане на наемния срок. Ако не искате да оставате в това жилище, освободете го веднага след изтичане на наемния срок. Дори и да не обитавате жилището, ако не сте предали ключовете на наемодателя и не сте изнесли вещите си, наемодателят има право да иска от Вас обезщетение.
Недостатъци на наетото жилище. Претенции на наемателя
20.01.2010 г. адв. Стефка Атанасова
В договора за наем подробно трябва да бъде описано състоянието, в което наемодателят предава жилището. Тези наглед излишни подробности ще Ви спестят по-късно много неприятности.
Законът/ чл. 230, ал.1 ЗЗД/ предвижда, че наемодателят е длъжен да предаде вещта /жилището/ в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. Това правило предвижда изключение, което обаче трябва да бъде изрично уговорено между страните. Това е наложително, когато жилището има някакви недостатъци, които го правят негодно за живеене. Най-честите хипотези са: нови незавършени жилища, стари жилища, нуждаещи се от основен ремонт и др.
Недостатъците на наетото жилище могат да бъдат физически и правни. Физическите недостатъци са такива, които засягат сградата/стени, подове, тавани, и/или функционирането на инсталациите в нея / окабеляване, канали, тръби / и затрудняват или правят невъзможно обитаването на наетото жилище. Правните недостатъци се отнасят до смущения в правото на ползване на жилището- напр. предхождащо непрекратено наемно правоотношение, претенции на трети лица към собствеността на жилището, вкл. и съдебни, започнало принудително изпълнение върху жилището, сключен предварителен договор за продажба на жилището, липса на административно разрешение за ползване на сградата и др.
Ако жилището не е предадено в надлежно състояние, за наемателя съществуват алтернативно три възможности: да иска наемодателя да поправи повредата, да поправи сам жилището и да иска съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора. И в двата случая наемателят има право на обезщетение, което може да бъде уговорено като неустойка
Наемодателят може да се освободи от отговорността за недостатъците на наетото жилище, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора Наемодателят носи във всички случаи отговорност за недостатъци на жилището, ако те са опасни за здравето на наемателя или за здравето на лицата от неговото домакинство.
Внимание: Съгласно чл. 230, ал. 2 наемателят има право да иска съразмерно намаление на наемната цена, а - не прихващане на разходите по отстраняване на недостатъците се сметка на наема.
Съвет към наематели: Оглеждайте внимателно жилището, които наемате, проверете инсталациите в него и в общите части и поискайте своевременно отстраняване на всички дефекти и повреди. Ако се наемете Вие да отстранявате недостатъците на наетото жилище, поискайте намаление на наемната цена. Ако се открият съществени недостатъци на наетото жилище по време на неговата експлоатация, поискайте частна експертиза, особено когато се касае за Вашето здраве и здравето на членовете на семейството Ви.
Съвет към наемодатели: Не давайте под наем за жилищни нужди самосрутващи се къщи и паянтови постройки. Скромните постъпления от наема ще Ви струват скъпо в бъдеще.
Най-напред трябва да направим някои важни разграничения. В обикновения език най-често си служим с думата ремонт като родово понятие за всякакви възстановителни, разкрасителни и модернизиращи дейности в жилището. Законът прави обаче съществена разлика между работите по поправка на жилището и действия, които повишават неговата стойност. Чл. 231 от ЗЗД разграничава повреди, които се дължат на обикновена употреба и повреди, които не са причинени виновно от наемателя. От това разграничение зависи кой дължи разноските за отстраняването им. И тъй като няма ясен критерий кои повреди се дължат на обикновена употреба и кои са невиновно причинени, законодателят примерно е посочил поправките, които се налагат при обикновено използване на жилището- като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива. Тези поправки са за сметка на наемателя. Този текст крие и друга подводна яма освен примерното изброяване, това е думата „дребни”. Коя поправка е дребна законът не казва. Поправките за другите повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, и тези, които не са дребни, са за сметка на наемодателя. Това налага подробни уговорки в договора относно всички възможни повреди в жилището. Иначе рискувате дълги спорове и кавги , защото ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят може да отстрани сам повредите и да иска съразмерно намаление на наема или може да развали договора.
Наемателят може да иска обезщетение за извършената поправка, само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността й срещу наема. Този текст на чл. 231, ал.3 от ЗЗД следва да се тълкува, че ако с цел предпазване на жилището от по-сериозно увреждане наемателят сам извърши необходимия ремонт, той може да иска приспадане на разходите за ремонта от наемната цена. Това са т.нар.необходими разноски за имота. Те са свързани с наложителността за запазване съществуването на самия имот и без тяхното извършване имотът би бил погинал или състоянието му би се влошило съществено. Чрез извършването им се предотвратява загубата на собственика от разрушаването или погиването на имота. Дали тази наложителност е предизвикана от външно събитие или от нормалното това е без значение.
Ако повредите на наетото жилище са причинени виновно от наемателя, той дължи на наемодателя пълна репарация на вредите , вкл. и пропуснати ползи/ чл. 45 ЗЗД/. Трябва да се отбележи, че виновното поведение на наемателя може да се изрази както в преки умишлени действия така и в небрежни действия и/ или бездействия. Във всички случаи на непозволено увреждане вината се предполага до доказване на противното.
Наемателят дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели/ чл.233, ал.1 ЗЗД/. До доказване на противното се предполага, че жилището е било прието в добро състояние.
Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетото жилище.
Освен за отстраняване на повреди и дефекти в жилището ремонти могат да бъдат извършвани за неговото модернизиране, реконструиране и разкрасяване. Това са т.нар подобрения. В съдебната практика като подобрения се възприемат такива изменения на жилището, които не са били необходими за неговото запазване, но с които се увеличава стойността на жилището. Напр. топлоизолация на стени, кабелна телевизия и достъп до интернет, остъкляване на балкони, поставяне на луксозни подови настилки, преустройване на помещения, монтиране на джакузи, сауна и др. Спорен за сега е въпроса дали подмяната на стара дървена дограма с PVC или алуминиева дограма, както и поставяне на блиндирана врата е подобрение или необходим разход за жилището. Във всички случаи, когато наемодателят има намерение да направи някакво подобрение в жилището той трябва да уведоми не само наемодателя, но и собственика, ако те не са едно и също лице. Съгласието на собственика е необходимо, за да може наемателя да иска заплащане на подобренията. В такива случай наемателят може да иска от собственика направените разходи за ремонта и модернизацията на жилището. Ако наемателят не е уведомил наемодателя и собственика на жилището, той може да бъде принуден да отстрани подобренията и да възстанови жилището във вида, в който го е получил.
Съвет към наематели: Не правете луксозни ремонти в наети жилища. Ако някаква причина налага това, в качеството на инвеститор сключете договор със собственика на жилището.
Съвет към наемодатели: Ако в даденото под наем жилище са необходими ремонти и подобрения, сключете отделен договор с лицето, което ще инвестира ремонта.
Общото правило на чл. 234, ал.1 ЗЗД е, че наемателят може да пренаеме части от жилището, т.е отделни стаи в него. Изключението е, че наемодателят може да попречи на наемателя да отдава част от наетото жилище, само ако това е уговорено изрично в договора. За ползването от имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя.
Пренаемателят плаща наем на наемателя. Ако наемодателят заведе съдебен иск срещу него, пренаемателя е задължен спрямо него само за дължимия наем при завеждане на иска. Той не може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно на наемателя.
Важно! Могат да се пренаемат само отделни стаи , но не и цялото жилище.
Съвет към наемодатели Ако не искате още квартиранти в жилището си, включете клауза в договора, че наемателят няма право да пренаема части от жилището.
Чл.232, ал.2 от ЗЗД определя, че разходите, свързани с ползването на наетото жилище се плащат от наемателя. С ползуването на жилището предполага консумация на електроенергия, топлоенергия, вода, газ, ползуването на други обществени услуги като доставка на телефонен, телевизионен и интернет сигнал. Тук има особеност. За всички обществени услуги, свързани с ползуването на жилището, неговият собственик е сключил договор със съответния доставчик. Титуляр на задължението за плащане на ползуваната услуга е собственикът. При неплащане на определен брой месечни сметки достъвчикът на обществени услуги ще започне принудително изпълнение срещу собственика на жлището.
Какво трябва да направи собственикът-наемодател за да не бъде ужилен от недобросъвестен наемател?
Първият вариант е при сключване на договора да получи гаранция в размер средномесечните разходи за ток, топлина, вода, телефон и др. За жилището, съобразени с броя лица, които ще живеят в него. Тази гаранция се връща след представяне от наемателя на документ за платени сметки за последния месец от наемния срок.
Другия вариант е така изчислените месечни разноски да се плащат на наемодателя заедно с месечния наем. Наемодателят има задължение да плаща действително консумираната енергия, вода и т.н. и ежегодно до определено число да се отчита със съответните документи пред наемателя. След като се направи сметка на авансово и действително платеното, наемодателят ще получи, съответно ще върне на наемателя разликата.
Наемателят на жилище в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост
Наемателят има право да участва в управлението на етажната собственост със съвещателен глас и има правата и задълженията по чл.6 от Закона за управление на етажната собственост. Във връзка с паричните задължения важат следните правила: наемателят е длъжен да заплаща консумативните разходи за поддържането на общите части в сградата в периода на наемния договор, а разходите за основния, текущия или неотложния ремонт, за реконструкцията, преустройството и обновяването на общите части на сградата се поемат от собственика на жилището съразмерно с притежаваните идеални части в тях.
Наемната цена , която обикновено наричаме наем, е стойността на правото на ползване на имота за определено време. Тя се определя в пари , но освен с пари плащането може да се извърши и в натура-даване на вещ, извършване на услуга. Последните две хопатези рядко се срещат при наемането на жилища.
При наемането на жилище от граждани или търговци наемната цена се определя на пазарен принцип, обикновено - за един месец в левове или евра. Фактори, влияещи на размера на наемната цена са местонахождението на жилището, възможност за паркиране около сградата, транспортни връзки, състояние на общите части в сградата- асансьор, стълбище, коридори. Ако жилището се предоставя напълно или отчасти мебелирано, наемът за ползване на намиращите се в него движими вещи се включва в общия наем. Конкретният размер на наема се договаря между страните по договора. Уговорената наемна цена важи за целия срок на договора. По съгласие на страните тя може да се променя, но условията при които това може да стане трябва да са точно описани в договора. Наемодателят няма право едностранно да повишава наемната цена. Ако договорът е с по-дълъг срок//напр.10 г./ е удачно страните да предвидят клауза за актуализация, напр. индексиране на наемната цена през определен период от време по определен начин.
Наемната цена на общинските жилища е фиксирана в наредба на съответния общински съвет и не подлежи на договаряне. Наемната цена за общинските жилища се определя за 1 кв. м полезна площ съобразно зоната и под зоната, в които жилището попада, конструкцията на сградата, разположението на жилището във височина, преобладаващото изложение и благоустройственото му съоръжаване, както и качествата на околната среда. В София фактическата наемна цена се определя от кметовете на райони чрез увеличаване или намаляване на основната наемна цена до размери, посочени за конкретните показатели, съгласно Приложения № 1 и 2 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община.
Плащането на наемната цена се извършва в уговорения срок и по уговорения начин. Всяко закъсняло плащане е основание за обезщетение, което може да бъде в размер на законната лихва или уговорена неустойка. Уговорките за разсрочване или отсрочване на плащането на наема трябва да се съдържат в анекс към договора.
Плащането на наемната цена трябва да се извършва на определено в договора лице- наемодателя, определен член от семейството му или техен пълномощник. Може да се уговори, че наема ще се превежда по банкова сметка или ще се изпраща с пощенски запис. В такъв случай е необходима уговорка за чия сметка ще са банковите/пощенски такси. Този въпрос не е за подценяване, когато парите ще се изпращат в чужбина или ще се превеждат във валута в чужда
Наемното правоотношение трае дълъг период от време, през който се променят пазарните цени на стоките и услугите. Тъй като наемните цени се формират на пазарен принцип, интересът на наемодателя диктува стремеж към повишаване на цената, която той получава за ползване на жилището му. Ако наемателят цели дългосрочен договор за наем на определено жилище, той следва да се съгласи с включването на клауза за актуализация на наемната цена. Тази клауза съдържа времето/месеца/ определеното за актуализация на наема и начина , по който това се извършва. Обикновено се практикува ежегодна актуализация през месеца, следващ месеца в който е подписан наемния договор. Наемната цена би могла да се актуализира например с Индекса на потребителските цени - месечен, спрямо същия месец на предходната година, официално обявен от Националния статистически институт. Актуализацията на наема се извършва с анекс към договора за наем.
Съвет Ако сключвате безсрочен или дългосрочен наемен договор предвидете клауза за актуализиране на цената.
Българското право не изисква специална форма като условие за валидност на наемния договор. С други думи може и устно да сключите договор за наем на жилище, достатъчно е да постигнете съгласие за предоставяне ползването на конкретно жилище срещу определена цена. Писмената форма на договора е необходима като доказателство за страните, датата на сключване и неговото съдържание. При съдебен спор между наемодател и наемател, пред трети лица или пред данъчните органи няма как да докажете с кого, кога и за какво сте се уговорили, ако не разполагате с писмен договор.
Нотариална заверка и вписване в Имотния регистър на наемен договор
21.01.2010 г. адв.Стефка Атанасова
Нотариалната заверка на датата на наемния договор и неговото вписване в Имотния регистър гарантират правата на наемателя при продажба на жилището. Ако нотариус е удостоверил датата на договора за наем на жилище, което по-късно е било продадено, договорът е задължителен за новия собственик до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Достоверна дата по смисъла на чл.237, ал.2 ЗЗД е датата, на която е извършена нотариалната заверка, а не датата, изписана в договора. Ако договорът няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.С други думи новият собственик ще даде предизвестие на наемателя в едномесечен срок да напуснете жилището. В този случай наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърлянето му. Ако договорът е бил вписан в Имотния регистър , при продажбата на жилището договорът за наем остава в сила спрямо новия собственик. Той е длъжен да търпи наемателя в имота си при спазване на договорни условия, вкл. наемната цена и срока на договора.
Съвет Заверете нотариално и впишете в имотния регистър дългосрочните наемни договори, особено когато наемателят е направил ремонти в тях и има уговорка за прихващане на разходите за ремонта срещу наемната цена.
