Правото на ползуване включва правото да се използува имота съгласно неговото предназначение и правото да се получават наеми от него.
Правото на ползване на недвижим имот се учредява с нотариален акт.
Ползувателят не може да отчуждава своето право, т.е той не може да продава, заменя, дарява учреденото в негова полза право на ползване на имота.
Ползувателят е длъжен да плаща разноските, свързани с ползуването, включително данъците и другите такси, да поддържа имотът в състоянието, в което го е приел.
При предаване на имота се съставя опис. При липса на опис предполага се, до доказване на противното, че имотът е предаден в добро състояние.
Ползувателят не отговаря за овехтяването и изхабяването на имота, които се дължат на обикновената употреба.
Ползвателят е длъжен да застрахова имота в полза на собственика и да плаща премиите за застраховката, ако не е постановено или уговорено друго.
Ползувателят е длъжен да съобщава на собственика за всяко посегателство върху собствеността.
Правото на ползуване се погасява
1. със смъртта на ползувателя, ако то не е учредено за по-кратък срок.
2. с прекратяване на юридическото лице, ако не е установен по-кратък срок.
3. с погиването на вещта
4. ако не се упражнява в продължение на 5 години.
Собственикът може да иска от съда да прекрати правото на ползуване при определени в чл. 61 от Закона за собствеността предпоставки.
При покупка на имот проверете дали продавачът не е в несъстоятелност
28.02.2011 г. адв. Стефка Атанасова
Какво рискувате, ако купите имот от търговско дружество, за което е открито производство по несъстоятелност. Вероятността да се разделите с току що купен имот е голяма, ако имотът е купен след откриване на производство по нестоятелност и имотът не е продаден от синдика по реда на чл. 717 и следващите от Търговския закон. Покупко-продажба на имот, който е принадлежал на длъжника към датата на откриване на производство по несъстоятелност, е нищожна по отношение на кредиторите. Длъжникът няма право да се разпорежда с имуществото си след постановяване на съдебното решение за откриване на производство по несъстоятелност. Затова управителят/изпълнителният директор на търговско дружество в несъстоятелност няма право да продава имоти на дружеството. Кредиторите на дружеството и синдикът могат да поискат от съда да обяви тези продажби за нищожни и да поискат връщането на имотите в масата на несъстоятелността.
Друга опасност за обявяване за нищожна по отношение на кредиторите е покупко-продажбата на имот, която е извършена след началната дата на неплатежоспособността и ако пазарната стойност на имота значително надхвърля получената цена. Често срещана хипотеза е когато с цел намаляване на нотариални такси и данъци страните се уговарят в нотариалния акт да бъде посочена по-ниска продажна цена от действително платената. В този случай кредиторите могат да искат обявяване на сделката за нищожна и връщането на имота в масата на несъстоятелността. Предпоставките за това са: съществена разлика между пазарната оценка на продадения имот и получената цена и прехвърлителната сделка да е извършена преди съдебното решение за откриване на производство по несъстоятелност , но след началната дата на неплатежоспособността, съответно свръхзадълженоста. Пазарната стойност на имота се изчислява към датата на нотариалния акт . В съдебния процес тежестта да докаже наличие на значително несъответствие между даденото и полученото лежи върху ищеца, т.е върху синдика или кредитора, който твърди това обстоятелство. Датата на свърхзадължеността/ неплатежоспособността се определя от съда в решението за откриване на производство по несъстоятелност. Решенията за откриване на производство по несъстоятелност се вписват в търговския регистър по партидата на търговеца и са общодостъпни.Молбите за откриване на производство по несъстоятелност по искане на длъжника също се обявяват в търговския регистър.
Съвет: Преди покупка на имот проверявайте в търговския регистър дали е постъпила молба или е постановено решение за откриване на производство по несъстоятелност на продавача. В този случай рискът за нищожност на сделката е голям. В предварителните договори за покупко-продажба на имот предвиждайте предпазни клаузи в случай на несъстоятелност на продавача.
Данъчните задължения при прехвърляне на недвижим имот се изразяват в подаване на декларации и плащане на данъци и са уредени в чл. 264 от Данъчно-осигурителния кодекс / ДОПК/ и чл. 44 от Закона за местните данъци и такси/ ЗМДТ/.
При извършване на разпоредителна сделка с недвижим имот прехвърлителят или учредителят на вещното право е длъжен да подаде декларация, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данци, мита и задължителни осигурителни вноски. Данъчните задължения се считат за установени по силата на влязъл в сила ревизионен акт или въз основа на подадена данъчна декларация от данъчнозадълженото лице. Изискуеми са тези данъчни задължения, чийто падеж е настъпил и ако те не са платени в срок, същите се считат непогасени по смисъла на чл. 264, ал.1 ДОПК. Декларацита за липса на непогасени данъчни задължения се подава пред нотариуса, който изповядва сделката. Ако в декларацията са посочени съществуващи данъчни задължения, нотариусът трябва да откаже извършването на сделката до тяхното плащане , освен ако длъжникът писмено декларира, че е съгласен публичните държавни и общински вземания да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето или учредяването на вещното право и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет.
При извършване на разпоредителна сделка с недвижим имот задължително се представя на нотариуса данъчна оценка на имота. Тя се издава по образец от общинските служби за местните данъци и такси по местонахождението на имота. Освен описанието и оценката на имота този документ съдържа и удостоверение от общинската администрация за наличието на непогасени данъчни задължения за имота. Под данъчни задължения за имота законът има пред вид дължимите местни данъци и такси - годишният данък върху недвижимите имоти, данъка при придобиване на имущества по дарение или по възмезден начин, годишната такса за битови отпадъци.
Данъкът върху недвижимите имоти се плаща на четири равни вноски в следните срокове: от 1 февруари до 31 март, до 30 юни, до 30 септември и до 30 ноември на годината, за която е дължим. При прехвърляне на недвижим имот или при учредяване на вещни права върху недвижим имот дължимият до прехвърлянето /учредяването данък, включително за месеца на прехвърлянето/учредяването, се заплаща от прехвърлителя/учредителя преди прехвърлянето/учредяването.
Обект на облагане с еднократен местен данък са недвижимите имоти и ограничените вещни права върху тях, придобити по възмезден начин или по дарение .Това данъчно задължение е установено в чл. 44 от Закона за местните данъци и такси с единственото изключение за имущества, придобити по дарение между роднини по права линия и между съпрузи. Данъкът се заплаща от приобретателя на имота, а при замяна - от лицето, което придобива имуществото с по-висока стойност, освен ако е уговорено друго. В случай, когато е уговорено, че данъкът се дължи от двете страни, те отговарят солидарно. Когато страните са се уговорили, че данъкът се дължи от прехвърлителя, другата страна е поръчител. Данъкът се заплаща в общината по местонахождението на недвижимия имот непосредствено преди извършване на прехвърлянето.
Заплащането на местните данъци се следи от нотариуса, който изповядва сделката и от съдията по вписванията при вписване на нотариалния акт. Съгласно чл. 265 ДОПК нотариус или съдия по вписванията, който състави, съответно разпореди да се впише акт без представена декларация или при неспазване разпоредбата на чл. 264, ал.4 от ДОПК отговаря солидарно за заплащане на задълженията, дължими от прехвърлителя или от учредителя.
Последицата от неспазването на изискванията на чл. 264, ал.4 ДОПК за платени държавни и общински задължения при прехвърляне на недвижим имот е относителната недействителност на прехвърлителната сделка по отношение на държавата или общината. Това означава, че принудителното изпълнение аа определените в закона публични вземания може да бъде насочено спрямо прехвърления недвижим имот независимо, че той има нов собственик. Имотът може да бъде изложен на публична продан за неплатени данъци, мита и задължителни осигурителни вноски на предишния собственик.
Ако съдията по вписванията откаже да впише нотариалния акт поради наличие на непогасени данъци, мита и задължителни осигурителни вноски на прехвърлителя, сделката е непротивопоставима спрямо всички лица с изключение на нейните страни . Приобретателят ще придобие вещно право, но то няма да може да го противопостави на трети лица. Това означава, че всяко трето лице може да придобие и впише първо във времето вещно право върху същия имот.
Ако нотариусът откаже да подпише нотариален акт заради наличие на непогасени данъци, мита и задължителни осигурителни вноски на прехвърлителя, сделката няма да има правно действие поради незавършеност на фактическия състав. Приобретателят няма да придобие вещното право.
Сервитутите са вещни права върху чужди недвижими имоти. Сервитутите се разделят на поземлени и лични. При поземления сервитут собственикът на един имот може да въздейства в определени рамки върху чужд имот за да може да ползва своя имот При личния сервитут на едно лице се предоставя възможност да въздейства върху чужд имот в определени рамки за да задоволи свои лични нужди.
Когато се говори за сервитути в правото се използуват два термина – господстващ и обслужващ имот. Наименованията са условни и служат само за разграничаване на обектите при обясняване на правното понятие. Господстващ е имотът, заради чието обслужване се учредява сервитут. Обслужващ е имотът, върху който се учредява сервитут.
В българското законодателство изрично са уредени само поземлените сервитути- право на преминаване по чл. 192 от Закона за устройство на територията/ЗУТ/, право на прокарване на отклонения от общите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура/ чл.193 ЗУТ/, право на водопрекарване/чл.112 Закон за водите/. Право на преминаване през чужд поземлен имот се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите съгласно чл. 192 , ал.1 ЗУТ. По същия начин се учредява и правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти
Когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява със заповед на кмета на общината съгласно чл. 192, ал.2 ЗУТ. Цената на това право се определя от комисия , назначена от кмета по реда на чл. 210 ЗУТ и се се заплаща преди издаване на заповедта за учредяване на сервитута. При определяне на цената на сервитута комисията взема пред вид действащите пазарни цени.
Договорите и заповедите, с които се учредяват сервитути се вписват в имотния регистър по партидата на поземления имот, който се обслужва от учреденото право на преминаване, и по партидата на поземления имот, върху който е учредено правото на преминаване.
Правото на водопрекарване през чужд имот се учредява със споразумение на собствениците на господстващия и служещия имот, а ако такова споразумение не може да бъде постигнато – със заповед на директора на басейновата дирекция при спазване на определена в Закона за водите процедура, без да се постановява отчуждаване на засегнатия имот.
Личните сервитути нямат законова уредба. Те възникват по силата на сделка, най-често чрез учредяване на право на ползване по чл.56 ЗС върху определена част от чужд имот.
Сервитутът се прекратява с изтичане на срока , за който е бил учреден, с отпадане на нуждата , заради която е бил учреден, по силата на сделка или административен акт. По аналогия спрямо сервитутите може да се приложи чл.59 от Закона за собствеността, уреждащ прекратяване на правото на ползване, а именно то се погасява със смъртта на ползувателя,ако то не е учредено за по-кратък срок. Ако сервитутът е бил учреден в полза на юридическо лице, той се погасява с прекратяването му.
Собственост върху имот може да се придобие на законово основание чрез продължително владение на този имот. В правото това е известно като придобиване по давност. Съображенията, поради което е въведена давността като придобивен способ са продиктувани от необходимостта юридическият статут на имота да съответства на дълго продължилото фактическо положение и заради улесняване на доказването на собствеността. Идеята на законодателя е, че ако собственикът на един имот дълго време е бездействал и не е потърсил правна защита срещу третото лице, което владее имота му, този собственик не заслужава повече закрилата на закона. Бездействието му показва, че загубването на собствеността върху имота не го интересува.
Придобивната давност е способ за първично придобиване на вещно право. Тя представлява определен от закона срок, през който едно лице трябва да владее непрекъснато и необезпокоявано една вещ/имот/ и след изтичане на този срок владелецът може да изрази воля да стане собственик на имота. Трябва да обърнем внимание на понятието „владение на имот”. Това е упражняване на фактическата власт върху имота с намерение същият да се държи като свой. В речника на юристите съществува понятието” своене на имота”, под което се разбира следното : „макар и да знам, че имотът все още не е моя собственост, аз давам на другите да разбират, че аз съм неговия собственик”. „Своенето” се извършва чрез различни правни и фактически действия: ползване на имота и доходите от него, защита на владението от трети лица, плащане на разноски за имота, деклариране и пр. Ако не собственик ползва имота на договорно основание , той се явява не владелец, а държател на имота и не може да го придобие по давност. Това е така, защото според презумпцията на чл. 69 от Закона за собствеността /ЗС/ владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.
След изтичане на предвидения в закона давностен срок, владелецът не придобива автоматично собствеността върху имота. Давността не се прилага служебно, затова владелецът трябва да изрази воля за придобиване. Позоваването на изтеклата придобивна давност се извършва по различен начин в зависимост от конкретната ситуация. Едната възможност е това да стане в съдебен спор за собствеността на имота- като основание на установителен или осъдителен иск за собственост или като възражение срещу такива искове. Другата възможност е, когато собственикът поиска да се снабди с нотариален акт по обстоятелствена проверка. И в двата случая владелецът, който се позовава на изтеклата в негова полза придобивна давност, трябва да докаже , че е владял имота непрекъснато и необезпокоявано през целия давностен срок. Допустими са писмени доказателства, свидетелски показания, експертиза. Който докаже, че е владял в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка, ако не се докаже противното , гласи презумпцията на чл. 83 ЗС, която урежда доказване на придобивното основание.
Законът за собствеността регламентира срокът, след чието изтичане владелецът може да придобие имота по давност. Според чл. 79 от ЗС правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години. Според чл. 70 ЗС владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена.
Законът изисква непрекъснато владение в рамките на давностния срок и пояснява в чл. 81 ЗС, че при изгубване на владението в продължение на повече от шест месеца давността се прекъсва . С възстановяване на фактическата власт върху имота започна да тече нова давност.
В полза на владелецът законът е предвидил в чл. 82 ЗС възможност за присъединяване на владението на праводателя към това на владелеца. Тук думата праводател е некоректно използвана, защото всъщност става дума да прибавяне към изтеклия в полза на владелеца давностен срок и този, през който е владял предишния владелец, стига между двата срока да няма прекъсване за повече от 6 месеца.
Всеки един от съсобствениците може да се разпорежда с притежаваната от него идеална част от правото на собственост върху общия имот при спазване на предвидените в закона ограичения. Идеалната част може да се прехвърля както на друг съсобственик така и на трето за съсобствеността лице.
Сделки, по силата на които се прехвърля идеална част правото на собственост върху съсобствен имот са : продажба при спазване на ограниченията на чл.33 ЗС; замяна на идеална част, включително и срещу придобиване на идеална част от друг имот на същите съсобственици; прехвърляне на идеална част срещу задължение за издръжка и гледане; дарение на идеална част, апорт на идеална част от недвижим имот в капитала на търговско дружество.
Ако съсобственик иска да продаде своята идеална част от имота на трето за съсобствеността лице, той трябва да изпълни изискванията на чл. 33 ЗС, а именно да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и да декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Това ограничение не се отнася за другите начини на възмездно прехвърляне на правото на собственост каквито са замяната, апорта, договора за издръжка и гледане, както и за дарението.
Във всички случаи договорът , с който се прехвърля идеална част от правото на собственост върху съсобствен недвижим имот трябва да се състави в нотариална форма и да се впише в имотния регистър.
Съсобствеността е правно състояние, при което правото на собственост върху вещта или имота принадлежи общо на две или повече лица, всяко от които има идеална /мислена/ част от собствеността. Съсобствеността е съпритежание на субективното право на собственост, а не съпритежание на обекта на това право/имота/.
Най-често съсобствеността възниква при наследяване, но може да е резултат на правна сделка, административен акт, прекратяване на съпружеска имуществена общност или давностно съвладение.
Законодателството /Законът за собствеността, Законът за устройство на територията, Законът за наследството/ урежда съсобствеността, но не дава определение за нея. В много държави , включително и в България, въпросът за правната характеристика на собствеността е спорен. Според преобладаващото становище във Франция и Италия при съсобствеността общата вещ и поделена мислено, идеално , между съсобствениците във всяка своя част и всеки от съсобствениците има право върху така получената част. Според друго становище, застъпвано най-често в германската правна доктрина, при съсобствеността има едно право на собственост, но то принадлежи едновременно на всички съсобственици. Аз споделям становището на проф. П.Венедиков , че всеки съсобственик има отделно право на собственост върху цялата вещ, но упражняването на това право е ограничено от конкуренцията на другите съсобственици върху същата вещ. Така като върху една вещ могат да съществуват едновременно няколко различни вещни права напр. собственост и ползване, така и върху една вещ може да има две или повече права на собственост.
В бълагарското законодателство е възприета конструкцията за съпритежание на едно единно право на собственост. Анализът на чл.30 от Закона за собствеността показва, че при съсобствеността едно единно субективно право на собственост принадлежи на две и повече лица. Никой не може да индивидуализира частта от своето право върху общата вещ.
Обикновената съсобственост е дялова- всеки съсобственик разполага с т.нар идеална част. Този дял определя рамките, в които отделния съсобственик може да ползва общата вещ. Както сполучливо проф.Георги Боянов обяснява при съсобствеността единното право на собственост е разделено по вертикала-всеки от съсобствениците има в съответен обем , в съответна част и право на владение, и право на ползване и право на разпореждане. Частта на всеки се изразява математически като дробно число.
Делът, идеалната част, определя правата и задълженията на всеки от съсобствениците във вътрешните им отношения, в разноските , при ползване плодовете/доходите/ от вещта. Делът е определящ и за участието на съсобственика в управлението на общата вещ.
СОБСТВЕНИКЪТ МОЖЕ ПРЕДСРОЧНО ДА ПРАКРАТИ ПРАВОТО НА ПОЛЗВАНЕ
22.03.2010 г. адв.Стефка Атанасова
Често срещан случай в практиката е родители и други възходящи да запазят за себе си правото на ползване върху имот, който те продават или даряват на децата си. Друга хипотеза е , когато страните искат да заобиколят забраната за сключване на договор за наем за срок по-дълъг от 10 години и затова учредявят възмездно право на ползване върху имота за по-дълъг срок.
Предсрочното прекратяване на правото на ползване е възможно съгласно чл. 61 от Закона за собствеността. Законът дава право на собственика на имота да прекрати учреденото с нотариален акт право на ползване и това се реализира само по съдебен път. Правните основания за възникване на правото на иск са три : първото е ползвателят да си служи с вещта по начин, който застрашава същата с разрушаване или със значително повреждане, второто е ползвателят да нарушава своите съществени задължения, третото е ползвателят съществено да променя вещта. Фактическите основания на иска зависят от конкретната обстановка, при която се упражнява правото на ползване. В законовия текст е акцентирано на думата ”съществено”. Това означава, че промените извършвани с ползваната вещ трябва да засягат нейната цялост и фунционални възможности. Последиците от поведението на ползвателя трябва да застрашават целостта на вещтта или да променят нейния вид или предназначение, например жилище превърнато в магазин. Неизпълнението на ползвателя трябва да се отнася до съществени негови задължения , свързани с ползваната вещ напр. плащане на данъци, такси.
Важна предпоставка за завеждане на иска е предупреждението, което собственикът трябва да отправи до ползвателя. Противоправните действия на последния трябва да са продължили и след получаване на предупреждението. За него законът не изисква специална форма, но писмената е необходима с оглед тежестта на собственика да докаже, че е изпълнил законовото изискване за даване на предупреждение.
Искът се предявява пред районния съд по местонахождението на имота. При уважаване на иска, правото на ползване се прекратява от момента на влизане в сила на съдебното решение.
Ипотеката се погасява с плащане на дълга, за чието обезпечение е била учредена. С извършването на публична продан на имота, учредената върху него ипотека се погасява. С изтичане на 10 години от вписването на ипотеката, тя се погасява, ако преди това не е била подновена.
Погасяване на ипотеката означава, че се прекратява правото на ипотекарния кредитор да се удволетвори от цената на ипотекирания имот. Същият имот престава да служи за обезпечение на вземането на кредитора.
Заличаването на ипотека е операция, която се изразява в отбелязване отстрани на вписания нотариален акт или молбата за учредяване на законна ипотека, че вписването трябва да се счита за несъществуващо. Отбелязването се подписва от съдията по вписванията и трябва да посочва документът, на чието основание се заличава ипотеката, и времето, когато това е направено. Със заличаването се прекратява действието на вписването на ипотеката и се дава гласност, че имотът не е обременен с правни тежести. Извършеното заличаване има действие занапред.
Погасяване на дълга не води автоматично до заличаване на ипотеката. Когато кредитополучателят изплати изцяло задължението си към банката, ипотечната тежест все още продължава да съществува върху имота чрез отбелязването в имотния регистър. Необходимо е да бъде заличено вписването в регистъра и това става въз основа на писмено съгласие на банката, дадено в нотариално заверена форма.
Заличаване на вписването на ипотеката може да бъде за цялата сума или за част от нея. Частично заличаване се прави за определен имот, ако ипотеката е била учредена върху няколко имота, обезпечаващи едно вземане. Целта на частичното заличаване е да се освободи от вещна тежест имота, за да може същият да бъде прехвърлен или ипотекиран отново. Това най-често се случва при частично плащане на дълга. Ако за обезпечение на кредит е бил ипотекаран само един имот, е невъзможно частично заличаване на ипотеката.
За заличаване на ипотека върху недвижим имот, продаден на публична продан, трябва да се удостовери, че проданта е утвърдена с влязло в сила постановление на съдия-изпълнтел за възлагане на имота и че ипотекарният кредитор не е дал съгласието си пред съдия-изпълнителя да остане в сила ипотеката. За тези обстоятелства съдебния изпълнител издава удостоверение.
Заличаване на ипотека може да иска всеки заинтересован. Най-често това е собственикът на ипотекирания имот, който иска имотът му да бъде чист от вещни тежести. На практика банките-кредитори представят пред Агенцията по вписванията нотариално заверена молба-съгласие за заличаване на вписана ипотека. Разноските за това действие банките събират от кредитополучателите, в полза на които е била учредена заличената ипотека.
Заличаването на ипотеката е свързано с разноски, които повишават цената на кредита. Нотариалната такса, събирана за удостоверяване на съгласието на кредитора за заличаване на ипотеката, е в размер на половината от таксата за нотариален ипотечен акт. Към това трябва да се прибавят държавната такса, която събира Агенцията по вписванията както и хонорар на адвокат, ако са ползвани услугите му.
Когато са изминали 10 години от датата на вписването, без същото да е подновено, заличаването става по молба на заинтересования, без други доказателства. Дължи се държавна такса на Агенция по вписванията и евентуално адвокатски хонорар.
Придобиване на недвижим имот в режим на съпружеска имуществена общност с чужденец
20.01.2010 г. адв. Стефка Атанасова
При действието на отменения Семеен кодекс имотите, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това на чие име са записани в имотния регистър. Това правило се отнася и за случаите, когато съпрузите са с различно гражданство и по време на брака са придобили недвижим имот в България.
В съдебната практика има много случаи на спорове, свързани с придобиването на недвижим имот в условията на съпружеска имуществена общност, когато единият от съпрузите е чужденец. Проблемът е конституционната забраната за придобиване на земя от чужди граждани и той възниква, когато семейство от български и чужд гражданин купува сградата заедно със земята, върху която е построена. След присъединяването на България към Европейския съюз този проблем отпадна само за съпрузи, които са граждани на съюза или на държави-страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство.
В България има непротиворечива и трайно установена съдебна практика, че с оглед на чл.22 от Конституцията във връзка с чл. 29, ал.1 от Закона за собствеността договорните клаузи, по силата на които български и чужд гражданин в режим на съпружеска имуществена общност придобиват земя, са нищожни по силата на чл. 26, ал.1 от Закона за задълженията и договорите като противоречащи на закона. Договорът, по силата на който е придобито правото на собственост върху земя по време на брака в законов режим на общност, не поражда правни последици, независимо, че е сключен само от съпруга-български гражданин и имотът е бил записан на негово име. Нищожността на тази част от договора обаче не засяга придобиването на сградата. Сделката за сградата е действителна .От казаното до тук следва изводът, че съпрузи или единият от тях, които не са граждани на ЕС могат да придобиват в България в режим на съпружеска имуществена общност вещни права върху недвижим имот без земята. Тази възможност е допустима съобразно чл.63 от Закона за собствеността/ЗС/, според който собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката и също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка. Разпореждането с такава постройка се урежда от правилото на чл.66 от ЗС, според което собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33 ЗС , т.е той трябва да я предложи най-напред на собственика на земята. Правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго.
Действащият до скоро режим поставяше в неблагоприятно положение българските граждани, сключили брак с чужденец. Техните права се ограничаваха от действието на чл. 19, ал. 1 от СК/ отм. / Във връзка с чл. 29, ал. 1 от ЗС и се приравняваха с правата на съпруга - чужд гражданин. При действието на новия Семеен кодекс тази несправедливост е преодоляна, като се дава възможност на съпрузите да изберат режим на разделност или да сключат брачен договор. Сключването на брачен договор по време на брака, каквато възможност предоставя чл.37, ал.3 от СК, не може да санира нищожността на вече сключени договори за придобиване на земя от съпрузи, единият от които е чужденец.
